Siết tín dụng, bất động sản có lao dốc?

Theo ban soạn thảo, việc điều chỉnh này nhằm thực hiện chủ trương của Chính phủ về hoàn thiện cơ chế, chính sách, pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản, bảo đảm phát triển hiệu quả, bền vững cho thị trường và an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng.

"Về mặt quản lý rủi ro tín dụng, đây là tín hiệu tích cực bởi tại Việt Nam, mức thu nhập của người dân còn thấp, những khoản vay ngân hàng lớn như vay mua nhà từ 3 tỷ trở lên có rủi ro rất cao. Để hạn chế những rủi ro đó buộc ngân hàng phải có vốn tự có nhiều hơn để đảm bảo", chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu nhận định.

Quy định này nếu đi vào thực tế sẽ có tác động rất lớn đối với thị trường bất động sản. 

Các chính sách hỗ trợ lãi suất cho vay giữ một vai trò rất quan trọng trong việc kích cầu thanh khoản cho các dự án, hỗ trợ cho khách hàng. Chính vì vậy, việc siết cho vay mua nhà tất yếu sẽ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường. 

Theo đó, người dân muốn mua nhà trên 3 tỷ sẽ phải trả mức lãi suất ngân hàng rất cao, ảnh hưởng tiêu cực đến người đi vay, kéo theo đó là làm sụt giảm thanh khoản của thị trường. Nếu thực hiện trong một thời gian dài, quy định này sẽ ảnh hưởng rất nghiêm trọng đến phân khúc bất động sản cao cấp. Trong khi đó, Việt Nam lại đang muốn tạo dựng các dự án bất động sản chất lượng có hạ tầng đồng bộ, mang lại chất lượng sống tốt cho người mua nhà. Mặt khác, các sản phẩm nhà ở cao cấp cũng tạo nên nét đẹp và hiện đại của các đô thị mà bắt buộc cần phải có.

Bất động sản “ngấm đòn” siết tín dụng

Lâu nay, câu chuyện hạn chế tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn được coi là biện pháp siết tín dụng tại thị trường bất động sản.

"Năm 2009 và 2010, thị trường sốt giá nhưng không có người mua gây nên khủng hoảng và đóng băng, kéo theo ngành ngân hàng khó khăn. Trước đây, tăng trưởng dư nợ tín dụng trong ngành bất động sản cao hơn tốc độ trung bình, đạt 18% vào năm 2016, trong khi thị trường chung chỉ 12%. Đến năm 2017, con số này lại ngược lại, dòng tiền vào bất động sản giảm mạnh", ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết.

Thị trường bất động sản quý I/2019 có chiều hướng chững lại, nhất là nguồn cung của thị trường bất động sản nhà ở tại hai thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM. Tín dụng cho bất động sản đã được kiểm soát chặt chẽ hơn phần nào ảnh hưởng không nhỏ tới thị trường bất động sản

Tổng nguồn cung nhà ở Quý I/2019 tại Hà Nội giảm 25% so với cùng kỳ năm 2018, lượng giao dịch giảm 28% so với cùng kỳ năm 2018. Nguồn cung nhà ở quý I/2019 tại thị trường bất động sản TPHCM còn giảm mạnh hơn, chỉ có hơn 3.000 sản phẩm, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm 2018.

Lý giải về nguyên nhân nguồn cung bất động sản tại hai thị trường này giảm, ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, một số dự án lớn trên địa bàn hai thành phố này đã ra khối lượng hàng lớn tại thời điểm quý IV/2018 cũng như giảm tín dụng bất động sản dẫn đến giảm nguồn cung bất động sản.

Quỹ đầu tư bất động sản là một cứu cánh nhưng vẫn khó phát triển

Qũy đầu tư bất động sản và trái phiếu doanh nghiệp chính là giải pháp "chia lửa" cho nguồn vốn bất động sản.

Tuy nhiên, về quỹ đầu tư bất động sản, ông Phạm Hồng Sơn, Phó chủ tịch Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, cho biết, cơ sở pháp lý đã có quy định từ năm 2012 nhưng đến tận 2016 cơ quan quản lý mới đồng ý cho quỹ của Techcombank với vốn khoảng 50 tỷ đồng thành lập. Nguồn tiền gặp khó, việc đầu tư của quỹ này vào các dự án tương đối khó khăn.

Bên cạnh khung pháp lý, ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam chỉ ra nguyên nhân khiến quỹ đầu tư bất động sản chưa thể mở rộng còn do thị trường bất động sản đang có dấu hiệu giảm sút theo xu hướng của nền kinh tế.

Ông Nam nhận định, việc cho phép quỹ bất động sản đầu tư vào dự án chưa hoàn thành mới thực sự là động lực cho các dự án.

Trong khi các quy định chưa thúc đẩy hình thành và hoạt động quỹ đầu tư thì việc chuẩn bị sửa đổi Thông tư 36 sắp tới gồm lộ trình hai năm siết giảm vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tiếp tục gây khó cho thị trường bất động sản.

Do đó, ông Nguyễn Trần Nam kiến nghị xây dựng ngân hàng tiết kiệm nhà ở theo mô hình của Đức, Séc, những tổ chức này mang lại nhiều lợi ích cho người nghèo, người có thu nhập trung bình… Đồng thời, đề xuất sửa đổi, bổ sung một số nội dung trong Thông tư 36 trong vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn để phù hợp với các doanh nghiệp bất động sản.

Về phía công ty quản lý quỹ, bà Dương Trần, đại diện VinaCapital cho rằng, ngoài vấn đề về thuế, chuyển nhượng cũng là rào cản khiến quỹ đầu tư bất động sản khó phát triển.

"Với quy định, nhà đầu tư rót vốn 13-30% vào quỹ bất động sản mất 6 năm để chuyển nhượng. Thời gian được phép chuyển nhượng dài khiến các nhà đầu tư không mặn mà rót tiền vào quỹ này", đại diện VinaCapital cho hay, đồng thời kiến nghị nên áp dụng thời gian hạn chế chuyển nhượng để kích thích nhà đầu tư và thời gian khoảng một năm là phù hợp.

"Bên cạnh đó, giới hạn vay cũng gây khó khăn cho việc vận hành quỹ bởi giới hạn vay của quỹ đầu tư bất động sản là 5% trên tổng giá trị tài sản ròng. Đây là giới hạn vay khiêm tốn, trong khi vốn chủ sở hữu lên đến 15%. Do đó, giới hạn vay cần phải lên đến 15%", bà chia sẻ thêm.