Mặt bằng cho thuê: Xuống giá để đón "khách sang"

Nhà phố cho thuê... đìu hiu

Chưa kịp hồi phục sau ba đợt dịch Covid-19 thì đợt dịch lần thứ tư lại ập đến với sức ảnh hưởng nặng nề hơn, nhiều thành phố lớn phải thực hiện giãn cách, đồng loạt các cửa hàng kinh doanh bán lẻ hàng hóa, ăn uống, dịch vụ... tiếp tục bị đóng cửa, kéo theo nhiều nhà phố, trung tâm thương mại, shophouse ở khu vực trung tâm phải giảm giá thuê. Dù vậy, mặt bằng bán lẻ vẫn trong cảnh đìu hiu.

Từ đầu năm nay, đi dọc trên các con đường lớn của TP.HCM sẽ thấy nhiều căn nhà san sát nhau tại trung tâm quận 1, quận 3, từ Đồng Khởi, Lê Lợi, Lý Tự Trọng, Lê Thánh Tôn, Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Hàm Nghi... đóng cửa im lìm và trước cửa các căn nhà này đều treo biển cho thuê mặt bằng.

5 tháng trôi qua, những tấm biển được treo từ đợt dịch đầu tiên vẫn chưa được hạ xuống. Rất ít căn tiếp tục được "mở khóa" cho thuê dù chủ nhà đã chấp nhận giảm giá thuê đến 40%. Khi đợt dịch lần thứ tư trở lại, các căn nhà cho thuê này lại càng khó hy vọng sớm được... mở khóa.

Tại Hà Nội, theo bà Hoàng Nguyệt Minh - Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội, tình trạng này cũng không khá hơn. Được xem là "đất vàng" kinh doanh sầm suất của Thủ đô, nhưng dưới tác động của dịch Covid-19, lần đầu tiên mặt bằng nhà phố cổ thuộc quận Hoàn Kiếm khó tìm khách thuê. Ghi nhận tại trục phố Hàng Đào - Hàng Ngang đến chợ Đồng Xuân, nhiều chủ nhà đã đồng loạt giảm giá thuê đến 50%.

Theo bà Minh, ở thời điểm trước dịch, yếu tố vị trí thuận tiện và trung tâm đã giúp các chủ cửa hàng mặt phố dễ dàng hút khách, nhất là khách du lịch. Nhờ đó có được mức kinh doanh và tăng trưởng ổn định. Giai đoạn trong dịch Covid-19, các đợt giãn cách xã hội đã thúc đẩy quá trình tham gia vào thương mại điện tử của nhiều chủ kinh doanh. Do đó, nhu cầu thuê mặt bằng nhà phố giảm đi đáng kể. Nhiều chủ nhà phải chấp nhận xuống giá 20-30%, thậm chí 50% nhưng vẫn "mỏi mắt" tìm khách thuê. Nếu dịch Covid-19 tiếp tục diễn biến phức tạp, thì cảnh đìu hiu của thị trường cho thuê nhà phố sẽ tiếp diễn.

Mặt bằng bán lẻ điều chỉnh giá, đón "khách sang"

Để hồi phục mặt bằng bán lẻ (bao gồm shophouse, các bên cho thuê trung tâm thương mại, các sàn khối đế của chung cư, tòa nhà thương mại) khi dịch qua đi, bà Minh cho rằng, khi thương mại điện tử đang ngày càng phát triển, mặt bằng bán lẻ không còn là "át chủ bài" của các doanh nghiệp. Họ phải suy tính kỹ hơn các chiến lược kinh doanh như sử dụng thương mại điện tử để giảm chi phí, gia tăng hiệu quả. Vì thế, các chủ mặt bằng bán lẻ phải tính đến chuyện điều chỉnh giá thuê.

Ví dụ, tại Hà Nội sau dịch Covid-19, giá thuê trung bình của thị trường bán lẻ trong thời gian tới sẽ chỉ còn duy trì ở mức 40-50 USD/m2 đối với các mặt bằng tầng 1.

Bên cạnh đó, nguồn cầu từ các nhãn hàng nước ngoài chưa từng có mặt bằng tại Hà Nội hoặc TP.HCM tính từ nửa cuối năm 2020 đến nay đang có nhu cầu thuê lớn hơn các doanh nghiệp nội địa. Đây cũng là cơ hội để các nhãn hàng kinh doanh có thể cân nhắc lựa chọn thuê mặt bằng nếu giá thuê được điều chỉnh gần hơn với giá trị thực.

Hiện nay, do các lệnh hạn chế du lịch, khách hàng tại Việt Nam chủ yếu mua sắm các sản phẩm xa xỉ trong nước, thay vì phải đi sang các thị trường khác như Hồng Kông, London, Paris hoặc Singapore, nên thị trường bán lẻ tại các trung tâm thương mại cũng sẽ tiếp tục phát triển trong thời gian tới.

Lấy ví dụ, các cửa hàng bán lẻ của Uniqlo, Zara đang thu hút một lượng lớn khách hàng từ các phân khúc khác nhau của thị trường. Những cửa hàng rộng trên 5.000m2, đáp ứng đầy đủ nhu cầu thời trang của trẻ em, người lớn, nam và nữ, đang hoạt động tốt ở Việt Nam. Thêm vào đó, với sự bùng nổ của các loại hình giải trí, F&B và e-Sport tại các trung tâm thương mại, mặt bằng bán lẻ cũng đang có cơ hội đón nhận thêm mô hình phát triển rất mới này.

Để thích ứng với dịch bệnh qua các giai đoạn khác nhau và có thể đón "khách sang" đến thuê, gồm những thương hiệu cao cấp, xa xỉ, những mô hình kinh doanh mới, bà Minh cho rằng cần điều chỉnh giá thuê mặt bằng bán lẻ một cách linh động và thực tế. Cụ thể, với shophouse và các cửa hàng bán lẻ mặt phố, các chủ mặt bằng nên điều chỉnh lại mức giá cho thuê và tiến độ thanh toán hợp lý mới. Thay vì tiến độ khách thuê phải thanh toán lên đến 6 tháng/lần hay 1 năm/lần thì với tình hình kinh doanh hiện nay, việc chi trả cho thuê mặt bằng quá dài cũng là một trong những yếu tố khiến khách thuê không thể chi trả và cũng không theo được tiến độ chi trả như điều kiện trước đây.

Với các tòa nhà, mức thanh toán cọc và mức thanh toán tiền thuê đang hợp lý hơn rất nhiều. Các doanh nghiệp bất động sản vận hành trung tâm thương mại đã và đang có nhiều chính sách hỗ trợ, căn cứ vào tình hình kinh doanh của khách thuê ở từng thời điểm. Do đó, khả năng thích nghi và phục hồi của trung tâm thương mại sẽ nhanh hơn.