Luật sư của bạn
Hủy việc đặt cọc mua, bán nhà chưa có giấy tờ hợp lệ không phải bồi thường

Hủy việc đặt cọc mua, bán nhà chưa có giấy tờ hợp lệ không phải bồi thường

Thứ Tư, 22/04/2009 11:06 (GMT+7)

* Tôi mua một căn hộ chung cư cao cấp chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) với cách thức hợp đồng bằng giấy tay. Tên trong hợp đồng vẫn là chủ đầu tư dự án ký với chủ mua đầu tiên. Người này bán cho người mua thứ hai với hình thức giấy ủy quyền có công chứng, người mua thứ hai này làm giấy ủy quyền lại cho tôi là người mua thứ ba.

Sau đó, tôi đã bán căn hộ lại cho người mua thứ tư bằng hợp đồng đặt cọc giấy tay và đã lấy tiền đặt cọc. Trong hợp đồng đặt cọc có quy định, nếu tôi không bán nữa thì sẽ phải chịu phạt gấp đôi số tiền đã đặt cọc. Hiện nay, tôi không muốn bán nữa và xin trả lại tiền đặt cọc. Bên mua nhất định không đồng ý và kiện tôi ra tòa, đòi lại số tiền phạt gấp đôi tiền đặt cọc.

Xin hỏi, tôi có phải trả tiền phạt hay không? Có người nói rằng, tôi không phải là chủ sở hữu hợp pháp của căn hộ đó nên không thể bán căn hộ và nếu có ra tòa thì người mua cũng không thể bắt tôi trả tiền phạt, họ nói vậy là đúng hay sai?

Nguyễn Thị Thanh Nga - Củ Chi, TP.HCM

Việc có thể buộc bạn bồi thường tiền đặt cọc hay không còn tùy vào nội dung thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, nhưng bạn không cung cấp hợp đồng nên chúng tôi không thể xác định là bạn có bị phạt đặt cọc hay không.

Nhưng theo quy định chung tại Điểm a, Khoản 1, Điều 91 Luật Nhà ở, thì nhà ở trong các giao dịch: mua, bán, tặng, cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở... phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) theo quy định của pháp luật.

Căn hộ mà bạn giao dịch chưa có “sổ hồng” thì không thể thực hiện việc mua, bán. Do đó, hợp đồng mua, bán nhà giữa bạn và bên mua sẽ bị vô hiệu theo Điểm b, Khoản 1, Điều 122 Bộ Luật Dân sự. Nhưng vì đây là hợp đồng đặt cọc và giả sử là trong hai người tham gia, có một người cố ý gây ra lỗi nhằm gây thiệt hại cho bên kia (lừa đảo) thì sẽ bị phạt theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Tuy nhiên, theo Điểm d, Mục 1, Phần I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao, trong trường hợp cả hai bên đều có lỗi thì không chịu phạt cọc.

Nói chung, trong trường hợp giao dịch bằng hợp đồng đặt cọc đối với bất động sản chưa có thật hoặc chưa có giấy tờ hợp lệ, cả hai bên đều biết rõ căn nhà mua, bán chưa có thật hay chưa có giấy tờ hợp lệ đều có lỗi như nhau là đã làm cho hợp đồng mua, bán nhà vô hiệu, không thể giao kết được. Do vậy, có thể tòa án chỉ tuyên bạn trả lại số tiền cọc đã nhận.

LS TRẦN THỊ BÍCH PHƯỢNG
Ý kiến phản hồi